Índex
Tipología del terreno:
Cuando hablamos del mercado inmobiliario industrial y logístico, la cosa cambia respecto a otros sectores como el residencial o el comercial. Aquí no estamos hablando de casas o tiendas; hablamos de grandes espacios que sirven para almacenar, producir o distribuir bienes. Y cada nave, cada edificio industrial, tiene su propio «precio justo». ¿De qué depende ese precio? Pues de varios factores clave que te voy a explicar de forma sencilla.
Factores que influyen y determinan el valor de una tasación industrial:
- La ubicación dentro de un polígono industrial.
- Sus características (como viales anchos y parcelas regulares)
- Las infraestructuras y servicios (por ejemplo, hoy en día es importante la existencia de red de fibra óptica o banda ancha).
- La proximidad a grandes núcleos de población y/o a ejes y centros de comunicación (autovías, autopistas, puertos, aeropuertos, estaciones ferroviarias de mercancías…).
- Los parámetros urbanísticos y usos permitidos en el polígono influirán en la mayor o menor comerciabilidad de la nave.
Primero, está la ubicación. Dentro de un polígono industrial, la localización específica puede marcar la diferencia. No es lo mismo una nave en una esquina estratégica con buenos accesos que otra perdida al fondo del polígono.
Luego vienen sus características: si las calles del polígono son anchas y cómodas para el tráfico de camiones, o si las parcelas tienen un tamaño uniforme, eso suma puntos. Además, contar con infraestructura moderna, como una buena conexión de fibra óptica, es un plus hoy en día.
La cercanía a grandes ciudades o a las principales vías de comunicación (autopistas, puertos, aeropuertos) también juega un papel fundamental. A nadie le interesa una nave que esté en medio de la nada.
Finalmente, hay que considerar lo que se permite hacer en esa zona industrial: los usos permitidos y las normativas urbanísticas pueden aumentar o disminuir la demanda de una nav
“El método de comparación es el más común para hallar el valor del inmueble”
Lluis Porras Fernandez
¿Cómo calculamos el valor?
El método más habitual es comparar. Comparamos la nave que queremos tasar con otras similares que se hayan vendido o estén en venta. Pero ojo, no se hace a la ligera. Se ajustan las diferencias: si la nave tiene más metros cuadrados, si es más alta, si es más nueva, si está mejor conectada o tiene accesos más fáciles. Todo se tiene en cuenta para llegar al precio más justo posible.
Así que, aunque pueda parecer un proceso técnico y complicado, al final todo se reduce a esto: analizar cada detalle que haga a esa nave única y encontrar el equilibrio entre lo que ofrece y lo que el mercado está dispuesto a pagar.