Indice
Método de actualización de rentas, el más común y usado para las valoraciones de edificios logísticos.
Lluis Porras Fernandez
Metodo actualización de rentas.
El método de actualización de rentas es otra forma de calcular el valor de una nave industrial o edificio logístico, sobre todo cuando hablamos de inmuebles alquilados o ubicados en zonas con un mercado de alquiler claro y con propiedades similares.
En qué consiste el método de actualización de rentas para la valoracion de edificios logísticos.
Tomamos la renta, es decir, el alquiler que la nave genera o podría generar, y le aplicamos un tipo de actualización (que también podrías ver llamado «tasa de descuento»). Esto significa que calculamos cuánto vale hoy ese dinero que se espera recibir en el futuro, teniendo en cuenta ciertos riesgos y características de la propiedad.
La tasa de descuento que usamos depende de varios factores. Por un lado, están las características del edificio en sí: su estado, la ubicación, las instalaciones, etc. Por otro, miramos el entorno del mercado inmobiliario en general: ¿Es estable? ¿Hay mucha demanda de alquileres en esa zona? Y, lo más importante, ¿hay riesgo de que ese alquiler deje de pagarse? Cuanto mayor sea ese riesgo, mayor será la tasa de descuento aplicada.
¿Durante cuánto tiempo hacemos este cálculo?
- Depende. Si hay un contrato de arrendamiento firmado, usamos el plazo del contrato. Si no lo hay, consideramos la vida útil estimada del edificio, es decir, cuánto tiempo más seguirá siendo rentable. Con esta información, creamos lo que se llama un «flujo de caja»: básicamente, una previsión de los ingresos por alquiler que se esperan a lo largo del tiempo.
Al final, lo que hacemos con este método es poner un valor actual al dinero que se espera recibir en el futuro por el alquiler de esa nave, teniendo en cuenta todos los riesgos que puedan surgir. Es una manera de asegurar que el precio que pagas o recibes por la propiedad esté alineado con la realidad del mercado.
Valoración de edificios industriales monovalentes.
Los edificios industriales ligados a una explotación económica (ILEEs) son inmuebles con una tipología de edificación específica destinada a la actividad que se efectúa en su interior.
Inmuebles ligados a una actividad económica.
- Los flujos de caja serán las cuantías medias, corregidas razonadamente, del sector de actividad en el que se integre dicha explotación.
- En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible, incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable directamente al inmueble (mantenimiento, conservación administración, impuestos, tasas, etc.), ya sea consecuencia de su destino o necesario para su alquiler (administración de los alquileres, comercialización, etc.).
- En los pagos recuperables se tendrá también en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser efectivamente recuperados.
- Como último flujo se considerará el valor de reversión.
El valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual (VA) de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido.